TP.HCM cụ thể hóa thời gian bán hàng trong định giá đất, tạo cơ sở rõ hơn cho phát triển dự án

TP.HCM ban hành khung thông số về thời gian bán hàng, tỷ lệ tiêu thụ và khai thác bất động sản để phục vụ xác định giá đất. Việc phân chia theo loại hình, quy mô dự án tạo thêm cơ sở thống nhất cho công tác định giá và lập phương án phát triển.

UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 85/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 21/10/2026, quy định các yếu tố hình thành doanh thu, ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể.

Nội dung đáng chú ý là thời gian bán hàng được phân chia theo quy mô và đặc điểm sản phẩm. Dự án nhà ở cao tầng có khung thời gian từ 2 đến 11 năm; nhà phố liên kế, biệt thự từ 1 đến 9 năm.

85_2026_QĐ-UBND.pdf

Tải về PDF • 476KB

Các mốc này được sử dụng trong bài toán định giá đất. Việc áp dụng trước hết căn cứ tiến độ và thông tin trong hồ sơ dự án đã được phê duyệt; khung thông số tại các điều tương ứng được áp dụng khi hồ sơ chưa xác định những nội dung đó.

Nhà ở cao tầng được phân nhóm theo diện tích sàn

Đối với dự án nhà ở cao tầng, quy mô dùng để xác định thời gian bán hàng là diện tích sàn xây dựng, bao gồm tầng hầm. Khung thời gian được chia như sau:

Quy mô diện tích sàn xây dựng	Thời gian bán hàng trong phương án định giá
Dưới 50.000 m²	2 năm
Từ 50.000 đến dưới 150.000 m²	3 năm
Từ 150.000 đến dưới 300.000 m²	4 năm
Từ 300.000 đến dưới 450.000 m²	5 năm
Từ 450.000 đến dưới 600.000 m²	6 năm
Từ 600.000 đến dưới 750.000 m²	7 năm
Từ 750.000 đến dưới 900.000 m²	8 năm
Từ 900.000 đến dưới 1.050.000 m²	9 năm
Từ 1.050.000 đến dưới 1.200.000 m²	10 năm
Từ 1.200.000 m² trở lên	11 năm

Tỷ lệ bán hàng cũng được phân bổ theo từng năm. Chẳng hạn, nhóm dưới 50.000 m² có tỷ lệ 40% trong năm đầu và 60% trong năm thứ hai. Nhóm từ 50.000 đến dưới 150.000 m² được phân bổ lần lượt 30%, 40% và 30%.

Cách phân nhóm giúp bài toán doanh thu thể hiện sự khác biệt giữa một dự án đơn lẻ và tổ hợp quy mô lớn. Phương án định giá nhờ đó có hệ quy chiếu cụ thể hơn về thời gian và tiến độ doanh thu.

Nhà phố, biệt thự và đất nền có khung tính riêng

Đối với nhà phố liên kế, biệt thự, thời gian bán hàng được xác định theo số lượng sản phẩm. Dự án dưới 100 căn được tính trong một năm, với tỷ lệ bán hàng 100%; nhóm từ 3.000 căn trở lên được phân bổ trong chín năm.

Dự án theo hình thức bán nền nhà cũng có khung từ một đến chín năm. Nhóm dưới 200 nền được tính trong một năm; nhóm từ 3.500 nền trở lên được tính trong chín năm.

Đối với dự án hỗn hợp có từ hai chức năng trở lên theo quy định, thời gian bán hàng được tăng thêm một năm. Nội dung này bổ sung cách xử lý cho những dự án tích hợp nhiều loại hình sản phẩm.

Cụ thể hóa phương án khai thác thương mại và công nghiệp

Với dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ, quy định xác định tỷ lệ lấp đầy cho mục đích văn phòng là 75%, thương mại là 70%. Tỷ lệ bán hàng hoặc cho thuê được phân chia theo khu vực để phục vụ tính toán doanh thu.

Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao, thời điểm bắt đầu bán hàng trong phương án được tính từ năm thứ hai kể từ ngày Nhà nước cho thuê đất.

Thời gian bán hàng của nhóm này được phân bổ từ ba đến sáu năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng, tương ứng với quy mô dự án. Nhóm trên 500 ha được tính trong sáu năm.

Việc tách thông số theo công năng giúp phương án định giá phản ánh rõ hơn cách tạo doanh thu của từng loại hình bất động sản.

Cơ sở chung cho quá trình chuẩn bị và triển khai dự án

Từ góc độ phát triển thị trường, ý nghĩa của khung thông số nằm ở việc tạo một cơ sở chung để xây dựng, giải trình và thẩm định phương án giá đất.

Thời điểm doanh thu phát sinh có vai trò quan trọng trong phương pháp thặng dư. Một khoản thu ở đầu kỳ và khoản thu xuất hiện sau nhiều năm mang giá trị hiện tại khác nhau. Khi thời gian và tỷ lệ bán hàng được xác định rõ, các bên có thêm căn cứ để kiểm tra tính nhất quán của phương án.

Đối với doanh nghiệp, khung tính toán là cơ sở để phối hợp giữa bộ phận phát triển dự án, tài chính và đơn vị tư vấn định giá. Việc chuẩn bị dữ liệu về quy mô, công năng, tiến độ và cơ cấu sản phẩm cũng có định hướng cụ thể hơn.

Ở góc độ phân tích, sự thống nhất này có thể góp phần nâng cao chất lượng chuẩn bị hồ sơ và hỗ trợ quá trình xem xét phương án giá đất.

Minh bạch thông số, nâng chất lượng phát triển

Quyết định 85/2026/QĐ-UBND đưa thời gian bán hàng vào mối quan hệ với quy mô dự án và phương án tạo doanh thu. Đây là cơ sở kỹ thuật cho hoạt động định giá đất; lịch mở bán và hoạt động kinh doanh thực tế vẫn thực hiện theo hồ sơ, điều kiện pháp lý của từng dự án.

Với doanh nghiệp phát triển bất động sản, giá trị thực tiễn là khả năng xây dựng phương án trên những giả định rõ ràng, có thể đối chiếu. Với thị trường, việc công khai cách tính giúp thông tin về dự án được tiếp cận đầy đủ và có hệ thống hơn.

Một nền tảng định giá minh bạch là điều kiện hỗ trợ quá trình chuẩn bị đầu tư bài bản, gắn kế hoạch tài chính với đặc điểm thực tế của từng dự án.

Nguồn: Công báo TP.HCM, Quyết định 85/2026/QĐ-UBND ngày 21/10/2026 và Quy định ban hành kèm theo. Bảng trên tổng hợp khung tại Điều 4; việc áp dụng thực hiện theo nguyên tắc tại Điều 3 và các quy định liên quan.