Sông Giồng Village

130 triệu/m² – mua căn hộ hay sở hữu đất?

Tại Rạch Chiếc, mặt bằng giá bất động sản đã bước sang một mặt bằng hoàn toàn khác.

Theo kết quả Research, giá bán căn hộ tại khu vực Rạch Chiếc và các dự án lân cận đang phổ biến trong khoảng 130–200 triệu đồng/m², với nhiều dự án cao cấp đã vượt mốc 150 triệu đồng/m².

Palm City, The Privé, Eaton Park và các dự án cao cấp xung quanh đang góp phần hình thành một mặt bằng giá mới cho toàn khu vực.

Trong bối cảnh đó, Sông Giồng Village đặt ra một bài toán rất khác:

130 triệu đồng/m² – thay vì mua diện tích sàn, có thể sở hữu chính quỹ đất.

Căn hộ được định giá trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng.

Đất được định giá trên chính phần diện tích đất thuộc quyền sở hữu.

Căn hộ có thời hạn sử dụng theo loại hình và pháp lý sản phẩm.

Đất ở sở hữu lâu dài tạo ra quyền sử dụng và quyền phát triển tài sản linh hoạt hơn.

Đó là lý do giá trị của Sông Giồng Village không nên được đánh giá đơn thuần bằng cách so sánh với những khu đất khác.

Nó cần được đặt cạnh chính những sản phẩm căn hộ cao cấp đang tạo lập mặt bằng giá mới tại Rạch Chiếc.

130 triệu/m² không còn là câu chuyện "đất nền giá rẻ".

Đây là câu chuyện về giá trị tương đối của quyền sở hữu đất tại một trong những khu vực bất động sản cao cấp nhất Khu Đông.

BÀI TOÁN GIÁ TRỊ

Khi đất nền có giá ngang căn hộ, tài sản nào đang khan hiếm hơn?

Một căn hộ 100m² với mức giá 130 triệu đồng/m² có tổng giá trị khoảng 13 tỷ đồng.

Một nền đất 100m² tại Sông Giồng Village với mức giá khoảng 130 triệu đồng/m² cũng có tổng giá trị khoảng 13 tỷ đồng.

Nhưng hai tài sản này hoàn toàn khác nhau về bản chất.

Căn hộ

130 triệu đồng/m²

Sở hữu diện tích căn hộ

Giá trị phụ thuộc vào tòa nhà, tầng, hướng, tiện ích và chất lượng vận hành

Không thể tự quyết định hình thức xây dựng

Nguồn cung phụ thuộc vào các dự án mới

Sông Giồng Village

130 triệu đồng/m²

Sở hữu quyền sử dụng đất

Sổ riêng từng nền

Có thể tự quyết định thiết kế và công năng xây dựng theo quy hoạch

Có thể sử dụng để ở, làm second home hoặc khai thác kinh doanh phù hợp quy định

Nguồn cung chỉ giới hạn 32 nền

Điểm đáng chú ý là trong một khu vực mà nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế, quyền sở hữu đất trở thành một loại tài sản khan hiếm hơn so với quyền sở hữu một căn hộ.

VỊ TRÍ TRONG HỆ SINH THÁI RẠCH CHIẾC

Đối diện Palm City, đứng giữa hệ sinh thái bất động sản cao cấp

Sông Giồng Village không nằm trong một khu vực phát triển đơn lẻ.

Dự án nằm giữa một hệ sinh thái bất động sản đang được tái định giá mạnh:

Palm City

Khu đô thị khoảng 30ha với các sản phẩm căn hộ, nhà phố và tiện ích đã hình thành.

Palm River

Phân khu căn hộ hạng sang ven sông đang được phát triển trong Palm City, với mức giá công bố khoảng 168 triệu đồng/m² all-in.

The Privé

Khu căn hộ cao cấp quy mô 6,7ha tại Nam Rạch Chiếc, với mặt bằng giá đã vượt xa phân khúc căn hộ trung cấp.

Eaton Park

Khu căn hộ cao cấp trên trục Mai Chí Thọ – Đỗ Xuân Hợp.

The Global City

Đại đô thị mới với định hướng trở thành trung tâm thương mại – giải trí – tài chính mới của Khu Đông.

Nút giao An Phú

Một trong những nút giao thông quan trọng nhất khu vực phía Đông TP.HCM, kết nối Mai Chí Thọ, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và các trục đường khu vực.

Khi những dự án này cùng phát triển, Sông Giồng Village nằm trong vùng hưởng lợi từ sự gia tăng chất lượng đô thị và mặt bằng giá của toàn khu vực.

SẢN PHẨM

32 nền - một quỹ đất không thể tái tạo

Sông Giồng Village chỉ gồm 32 nền đất.

Các nền được bố trí trong khu dân cư hiện hữu, có đường nhựa và hạ tầng giao thông đã hình thành.

Diện tích từng nền được thiết kế phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà phố, biệt thự hoặc mô hình khai thác kinh doanh phù hợp quy hoạch.

Một số nền có lợi thế về vị trí, mặt tiền và khả năng tiếp cận cảnh quan sông.

Khác với căn hộ được phát triển theo thiết kế có sẵn, đất nền mang lại quyền chủ động lớn hơn cho chủ sở hữu:

• Chủ động thiết kế

• Chủ động công năng

• Chủ động không gian sân vườn

• Chủ động phương án sử dụng

• Chủ động thời điểm xây dựng

• Chủ động khai thác tài sản phù hợp quy định

TIỀM NĂNG HẠ TẦNG

Từ nút giao An Phú đến TOD Bình Trưng, một vùng đô thị đang được nâng cấp

Giá trị của Sông Giồng Village không chỉ nằm ở hiện trạng.

Phần đáng chú ý nằm ở những gì đang được hình thành xung quanh.

Nút giao An Phú

Nút giao An Phú là điểm kết nối quan trọng giữa Mai Chí Thọ, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và hệ thống đường khu vực.

Khi hoàn thiện, nút giao này nâng cao năng lực kết nối toàn khu Nam Rạch Chiếc với trung tâm TP.HCM và các đô thị phía Đông.

Tuyến Thủ Thiêm – Long Thành

Tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được định hướng kết nối ga Thủ Thiêm với sân bay quốc tế Long Thành, tạo nên một hành lang giao thông mới xuyên suốt phía Đông TP.HCM và Đồng Nai.

TOD Bình Trưng

TP.HCM đang nghiên cứu phát triển mô hình TOD dọc các tuyến metro trọng điểm. Khu vực Bình Trưng được xác định là một trong những khu vực có liên quan đến định hướng TOD quanh các tuyến đường sắt đô thị.

Sông Giồng Village nằm trong vùng có khả năng hưởng lợi từ quá trình này.

Tuy nhiên, phạm vi bán kính và ranh TOD cụ thể cần được xác định theo hồ sơ quy hoạch chính thức khi được cơ quan có thẩm quyền công bố.

BÀI TOÁN TÀI CHÍNH

9,1 tỷ đồng – căn hộ cao cấp 2PN hay 70m² đất?

Giả sử ngân sách khoảng 9,1 tỷ đồng:

Phương án 1 – Căn hộ

Với mức giá 130 triệu đồng/m², ngân sách 9,1 tỷ đồng tương đương khoảng 70m² diện tích căn hộ.

Tài sản nhận được là một căn hộ 2PN trong một tòa nhà cao tầng, với tiện ích và dịch vụ vận hành đi kèm.

Phương án 2 – Đất nền

Với mức giá khoảng 130 triệu đồng/m², ngân sách tương đương có thể tiếp cận một nền đất khoảng 70m² tại Sông Giồng Village.

Tài sản nhận được là quyền sử dụng đất, có sổ riêng từng nền và khả năng chủ động phát triển công trình theo quy hoạch 4-5 tầng cộng thêm hầm, tầng lửng và tum.

Hai tài sản có cùng một đơn vị giá nhưng hoàn toàn khác nhau về bản chất.

Đó chính là điểm mà nhà đầu tư cần nhìn thấy trước khi quyết định.