Quy hoạch tổng thể TP.HCM: 5 cực động lực và Metro mở hướng phát triển đô thị mới

Hồ sơ quy hoạch tổng thể TP.HCM đang được hoàn thiện với cấu trúc 5 cực động lực, 5 trung tâm vệ tinh và định hướng mạng lưới metro khoảng 961 km vào năm 2050. Điểm đáng chú ý là cách tổ chức lại không gian sống, việc làm và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông.

Chiều 26/10/2026, Ban Đô thị HĐND TP.HCM thẩm tra dự thảo nghị quyết thông qua Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, trên cơ sở Tờ trình 1449/TTr-UBND.

Theo thông tin tại phiên thẩm tra, cấu trúc đề xuất gồm 5 cực động lực, 5 hệ liên kết chiến lược, 5 trung tâm vệ tinh và 10 vùng quản trị phát triển.

Định hướng này đặt ra một cách nhìn mới về thị trường bất động sản: giá trị của một vị trí được xem xét trong mối liên hệ với nơi làm việc, hệ thống dịch vụ và khả năng kết nối.

5 cực động lực tạo những hướng phát triển bổ trợ

Phương án đang hoàn thiện phân vai cho từng khu vực:

Cực động lực	Chức năng định hướng
Lõi trung tâm	Dịch vụ tài chính quốc tế
Phía Đông	Đổi mới sáng tạo
Phía Bắc	Công nghiệp, công nghệ cao và logistics
Phía Nam	Cảng biển, thương mại tự do, logistics quốc tế và năng lượng
Phía Tây	Đô thị, giáo dục và y tế

Từ góc độ phát triển bất động sản, sự phân vai này mở hướng nghiên cứu sản phẩm theo đặc điểm kinh tế của từng địa bàn.

Một khu vực tập trung hoạt động công nghệ có thể hình thành nhu cầu về nơi ở, không gian làm việc và dịch vụ phục vụ nhân lực chuyên môn. Tại địa bàn phát triển công nghiệp hoặc logistics, bài toán sản phẩm có thể gắn với nhà ở cho người lao động, chuyên gia và các hoạt động hỗ trợ sản xuất.

Đây là cách tiếp cận giúp doanh nghiệp xây dựng sản phẩm quanh nhu cầu sử dụng cụ thể, thay vì chỉ dựa vào quy mô quỹ đất.

5 trung tâm vệ tinh bổ sung lựa chọn nơi ở và dịch vụ

Hệ thống vệ tinh được đề xuất gồm Côn Đảo, Long Hải – Hồ Tràm, Hóc Môn – Củ Chi, Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên.

Với thị trường nhà ở, mô hình nhiều trung tâm tạo điều kiện nghiên cứu những lựa chọn cư trú gắn với nơi làm việc và dịch vụ tại chỗ. Một khu đô thị có thể tăng sức hấp dẫn khi cư dân tiếp cận được những nhu cầu hằng ngày trong hành trình thuận tiện.

Điều này mở hướng phát triển cho các tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại, giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian cộng đồng. Giá trị sản phẩm được hình thành từ cả căn nhà và môi trường sử dụng xung quanh.

Metro trở thành nền tảng tổ chức không gian đô thị

Theo hồ sơ được giới thiệu, đến năm 2050, TP.HCM định hướng hoàn thành 18 tuyến đường sắt đô thị, tổng chiều dài khoảng 961 km. Bên cạnh đó là khoảng 450 km đường sắt đô thị nhẹ và tàu điện mặt đất.

Đây là định hướng dài hạn trong hồ sơ quy hoạch đang hoàn thiện, làm cơ sở cho các bước xem xét và cụ thể hóa tiếp theo.

Với bất động sản, ý nghĩa của mạng lưới giao thông nằm ở khả năng mở rộng phạm vi tiếp cận. Khi việc di chuyển thuận tiện hơn, người dân có thêm lựa chọn nơi sinh sống; doanh nghiệp cũng có thêm không gian để tổ chức hoạt động.

Một vị trí vì thế có thể được đánh giá qua thời gian và sự thuận tiện của hành trình, bên cạnh khoảng cách địa lý.

TOD mở hướng phát triển đô thị quanh nhà ga

TOD là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, gắn các chức năng đô thị với hệ thống vận tải.

Ở góc độ sản phẩm, sức hấp dẫn của một khu vực quanh ga có thể đến từ nhiều yếu tố cùng hoạt động: đường đi bộ thuận tiện, điểm trung chuyển dễ tiếp cận, dịch vụ phù hợp và không gian công cộng chất lượng.

Một dự án kết nối tốt với nhà ga có thể mang lại lợi ích thiết thực cho người thường xuyên đi làm, đi học hoặc sử dụng dịch vụ bằng phương tiện công cộng. Khi trải nghiệm di chuyển trở thành một phần của chất lượng sống, thiết kế kết nối cũng trở thành nội dung đáng đầu tư.

Khu Đông: nghiên cứu giá trị từ kết nối và nhu cầu sử dụng

Trong cấu trúc đề xuất, phía Đông được định hướng là cực đổi mới sáng tạo. Từ đó, có thể nghiên cứu sâu hơn mối liên hệ giữa hoạt động kinh tế, nhu cầu cư trú và dịch vụ đô thị tại từng vị trí.

Đối với sản phẩm nhà ở, hướng phát triển có giá trị là khả năng phục vụ nhiều nhịp sống: làm việc, học tập, nghỉ ngơi và sinh hoạt gia đình. Thiết kế linh hoạt, chất lượng vận hành và tiện ích thiết thực có thể giúp sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu người sử dụng.

Với RIO5S, đây cũng là góc nhìn phù hợp để phân tích thị trường Khu Đông: đặt từng dự án trong mạng lưới kết nối và làm rõ giá trị mà cư dân có thể sử dụng hằng ngày.

Quy hoạch hướng tới chất lượng sống và phát triển dài hạn

Hồ sơ đặt định hướng diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 40 m²/người vào năm 2050. Tại phiên thẩm tra, yêu cầu đồng bộ giao thông với trường học, y tế, cây xanh và không gian công cộng được nhấn mạnh.

Từ góc độ thị trường, điều này gợi mở cơ hội cạnh tranh bằng chất lượng tổng thể. Một nơi ở tốt được tạo nên từ thiết kế căn hộ, môi trường sống, dịch vụ và cách kết nối với thành phố.

Quy hoạch tổng thể đang được hoàn thiện để tiếp tục trình xem xét, phê duyệt theo thẩm quyền. Những định hướng được công bố giúp doanh nghiệp và người dân có thêm cơ sở theo dõi cách TP.HCM tổ chức không gian phát triển trong dài hạn.

Với bất động sản, cơ hội đáng nghiên cứu nằm ở khả năng chuyển định hướng đó thành sản phẩm phù hợp: gắn nơi ở với việc làm, kết nối giao thông với dịch vụ và phát triển đô thị cùng chất lượng sống.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử HĐND TP.HCM về phiên thẩm tra ngày 26/10/2026