Khi quỹ đất đắt đỏ nhất Khu Đông tiếp tục được tái định giá

Những diễn biến liên tiếp tại Thủ Thiêm trong năm 2026 cho thấy một xu hướng rõ nét: quỹ đất đắc địa đang được tái cấu trúc, quyền phát triển đang được chuyển giao và dòng vốn đang tập trung mạnh hơn vào những vị trí lõi của Khu Đông.

Ngày 10/08/2026, Phát Đạt đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, chính thức cùng Tập đoàn Lotte đồng phát triển siêu dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (tổng mức đầu tư dự kiến 60.000 tỷ đồng, quy mô 7,54 ha trên 6 lô đất trung tâm).

Song song đó, Keppel (Singapore) đã ký thỏa thuận thoái toàn bộ 40% vốn tại liên doanh chủ đầu tư dự án Empire City Thủ Thiêm (quy mô 1,2 tỷ USD) với giá 270 triệu USD cho Denver Power Vietnam và nhóm Trần Thái - Tiến Phước để chuyển dịch sang mô hình quản lý tài sản nhẹ (asset-light), khép lại vụ tranh chấp trọng tài liên quan đến nghĩa vụ nộp gần 5.300 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung.

Một bên tăng mức độ tham gia vào quỹ đất lõi.

Một bên chuyển giao quyền sở hữu sau hơn một thập kỷ phát triển.

Nhìn ở góc độ bất động sản, đây là dấu hiệu của một vòng tái cấu trúc tài sản đang diễn ra tại Thủ Thiêm và rộng hơn là toàn bộ Khu Đông.

Đáng chú ý, Empire City cùng với Thu Thiem Zeit River, Xi Riverview Palace và The Pegasuite là 4 dự án mới nhất vừa được TP.HCM bổ sung vào danh mục nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

1/ Tại sao quỹ đất Thủ Thiêm ngày càng trở nên đặc biệt?

TP.HCM có thể mở rộng không gian đô thị về phía Đông, phía Nam hoặc phía Tây.

Nhưng không thể tạo thêm một vị trí tương đương Thủ Thiêm: vị trí trung tâm + mặt nước + quy hoạch đô thị mới + kết nối với Quận 1 + hệ thống hạ tầng Khu Đông + khả năng hình thành CBD.

Khi những yếu tố này cùng hội tụ, quỹ đất trở thành một loại tài sản đặc biệt: càng phát triển đô thị, độ khan hiếm tương đối của nó càng tăng.

Và khi quỹ đất khan hiếm, sự dịch chuyển quyền sở hữu giữa các nhà phát triển lớn sẽ có tác động lớn hơn một giao dịch M&A thông thường.

2/ Lotte Eco Smart City trở thành một “điểm neo” mới của Thủ Thiêm

Với quy mô 7,45ha, Lotte Eco Smart City cung cấp hơn 680.000 m² sàn, hình thành một tổ hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao cấp, tạo ra một lượng lớn hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng bất động sản.

→ dòng người

→ dòng thương mại

→ dịch vụ

→ việc làm

→ nhu cầu lưu trú

→ nhu cầu nhà ở

→ giá trị bất động sản xung quanh.

Một dự án lớn hình thành, giá trị của nó không còn được giới hạn trong chính ranh giới quỹ đất, mà sẽ tác động đến mặt bằng giá trị của cả khu vực.

Đó là lý do những dự án như Lotte Eco Smart City có thể tạo ra hiệu ứng anchor.

3/ Lotte không phải “mảnh ghép” lẻ loi

Thủ Thiêm vốn đã có sẵn một hệ thống các dự án cao cấp khác.

• Empire City.

• The Metropole.

• Zeit River.

• Khu đô thị Sala.

• Xi Riverview Palace.

Mỗi dự án tạo nên một lớp cư dân, thương mại và dịch vụ riêng làm Thủ Thiêm khác với một khu đô thị mới thông thường.

Và khi đặt cạnh nhau, những dự án này hình thành một thị trường bất động sản cao cấp có độ tập trung rất cao. Bởi cả cụm tài sản đắt đỏ cùng tồn tại trong một bán kính rất nhỏ.

4/ Keppel thoái vốn Empire City không làm câu chuyện Thủ Thiêm yếu đi

Dưới góc độ bất động sản, thương vụ Keppel cho thấy một điều rất đáng chú ý: quỹ đất Thủ Thiêm đang trở thành tài sản có khả năng chuyển giao quyền sở hữu ở quy mô rất lớn.

Keppel đã đồng hành với Empire City trong hơn một thập kỷ.

Khi một tài sản đã trải qua một chu kỳ dài phát triển, việc chuyển giao cổ phần cho những nhà đầu tư mới có thể mở ra một vòng đời tiếp theo.

Điều này có nghĩa: Thị trường thứ cấp của chính các quỹ đất và dự án lớn đang bắt đầu trở nên quan trọng không kém thị trường mua bán sản phẩm cuối cùng.

Đồng thời cũng là một bước phát triển tích cực của thị trường. Từ giai đoạn sơ khai "ai có đất?" đến giai đoạn trưởng thành hơn: "ai có khả năng phát triển quỹ đất đó tốt nhất?"

5/ M&A trở thành một phần của thị trường bất động sản

Các thương vụ như Phát Đạt – Lotte hay Keppel – Empire City cho thấy một xu hướng: Những quỹ đất lớn không nhất thiết phải được phát triển bởi chính chủ sở hữu ban đầu trong suốt vòng đời dự án.

Quyền phát triển có thể được chuyển giao.

Cổ phần có thể được tái cấu trúc.

Đối tác mới có thể bước vào.

Nhà phát triển cũ có thể rút ra.

Nhưng quỹ đất vẫn ở đó.

Và trong trường hợp của Thủ Thiêm, chính quỹ đất khan hiếm mới là tài sản nền tảng.

Điều này có thể tạo ra một vòng tái cấu trúc mới trong những năm tới khi các nhà phát triển tìm cách:

• gom quyền kiểm soát dự án;

• hoàn thiện pháp lý;

• tái khởi động dự án;

• thay đổi định vị sản phẩm;

• và đưa những quỹ đất lớn vào chu kỳ phát triển mới.

  
  

6/ Một yếu tố khác đang thay đổi cuộc chơi: khách hàng quốc tế

Việc TP.HCM bổ sung một số dự án cao cấp tại Khu Đông vào danh mục nhà ở thương mại mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cũng là một tín hiệu đáng chú ý.

Với bất động sản cao cấp, nguồn cầu không chỉ đến từ người mua trong nước.

Một thị trường có:

• CBD

• cộng đồng chuyên gia quốc tế

• khách hàng có thu nhập cao

• không gian sống ven sông

• thương mại – văn phòng – khách sạn

sẽ có khả năng hình thành một lớp cầu khác biệt.

Điều này đặc biệt quan trọng với Thủ Thiêm.

Bởi khi một khu vực tiến gần hơn tới vai trò trung tâm kinh tế mới, nhu cầu về nhà ở cao cấp không chỉ là nhu cầu “mua nhà”.

Nó còn là nhu cầu:

• ở gần nơi làm việc

• ở gần trung tâm thương mại

• ở gần các dịch vụ quốc tế

• và sở hữu tài sản tại trung tâm mới của thành phố.

7/ Từ Thủ Thiêm, hiệu ứng sẽ lan ra toàn Khu Đông

Đây mới là phần quan trọng đối với thị trường.

Thủ Thiêm không tồn tại độc lập.

• Phía bên kia là Quận 1.

• Phía Đông là An Phú, Thảo Điền và Thủ Đức.

• Phía Nam là Cát Lái, Phú Hữu.

• Xa hơn là Long Thành, Nhơn Trạch.

Khi hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, những khu vực này sẽ ngày càng liên kết thành một hệ thống đô thị thống nhất hơn.

Điều đó tạo ra một chuỗi giá trị:

• Thủ Thiêm → trung tâm đô thị

• An Phú – Thảo Điền → cư trú cao cấp

• Thủ Đức → trung tâm đô thị – giáo dục – công nghệ

• Cát Lái – Phú Hữu → logistics – cảng

• Nhơn Trạch – Long Thành → cửa ngõ liên vùng – sân bay.

Vì vậy, câu chuyện Khu Đông không còn là câu chuyện của một khu vực.

Nó đang trở thành câu chuyện của một hệ sinh thái bất động sản liên kết.

8/ Nhưng dòng vốn sẽ không chảy đều

Khi hạ tầng phát triển, không phải mọi bất động sản trong bán kính vài kilomet đều tăng giá giống nhau. Dòng vốn thường đi trước vào những vị trí có sự kết hợp của:

• quỹ đất khan hiếm

• hạ tầng hoàn thiện

• khả năng phát triển thực tế

• sản phẩm phù hợp

• chủ đầu tư có năng lực

• nguồn cầu đủ lớn.

Do đó, Khu Đông trong chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những khu vực có khả năng hấp thụ dòng vốn trước sẽ được tái định giá trước.

9/ Bất động sản cao cấp cạnh tranh “chất lượng vị trí”

Trong một thị trường nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều, giá trị không còn nằm đơn thuần ở diện tích căn hộ hay số lượng tiện ích.

Sự khác biệt ngày càng nằm ở:

• vị trí

• độ khan hiếm

• khả năng kết nối

• chất lượng quy hoạch

• cộng đồng cư dân

• thương mại xung quanh

• và khả năng giữ giá dài hạn.

Đó cũng là lý do những quỹ đất như Thủ Thiêm tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển lớn.

Bởi một tòa nhà có thể xây mới.

Một sản phẩm có thể quy hoạch thêm.

Nhưng không thể tạo thêm một vị trí tương đương Thủ Thiêm.

10/ Khu Đông bước vào một vòng đời bất động sản mới

Nếu giai đoạn trước được dẫn dắt bởi:

quy hoạch → kỳ vọng → tích lũy đất

thì giai đoạn mới có thể được dẫn dắt bởi:

pháp lý → hạ tầng → phát triển dự án → cư dân → thương mại → tái định giá tài sản.

Đây là một quá trình khác về chất.

Và những thương vụ đang diễn ra tại Thủ Thiêm là một trong những dấu hiệu sớm của quá trình đó.

Phát Đạt đang đưa vốn vào một quỹ đất lõi.

Keppel chuyển giao quyền sở hữu một tài sản đã phát triển qua nhiều năm.

Lotte tiếp tục đặt cược vào một tổ hợp đô thị quy mô lớn.

Các dự án cao cấp khác tiếp tục hình thành cộng đồng cư dân và mặt bằng giá mới.

Tất cả đang góp phần tạo nên một hệ sinh thái bất động sản cao cấp tập trung nhất phía Đông TP.HCM.

11/ Cuối cùng, điều đáng theo dõi là dòng vốn tiếp theo sẽ đi đâu?

Nếu Thủ Thiêm tiếp tục được phát triển đúng quy hoạch, hạ tầng Khu Đông tiếp tục hoàn thiện và các dự án quy mô lớn đồng loạt bước vào giai đoạn triển khai, thì quỹ đất đắc địa sẽ ngày càng trở thành tài sản khan hiếm.

Khi đó, thị trường có thể xuất hiện thêm nhiều thương vụ:

• M&A

• chuyển nhượng dự án

• hợp tác phát triển

• tái cấu trúc cổ đông

• và tái định vị sản phẩm.

đưa thị trường Khu Đông bước vào giai đoạn lựa chọn: dự án nào xứng đáng để dòng vốn ở lại.

Và trong bức tranh này, Thủ Thiêm có một lợi thế rất đặc biệt: một trong những nơi cuối cùng của TP.HCM nơi quỹ đất lớn, vị trí trung tâm, quy hoạch đô thị mới và hệ thống hạ tầng có thể cùng hội tụ.

Từ Thủ Thiêm, dòng giá trị sẽ tiếp tục lan theo các trục hạ tầng ra An Phú - An Khánh, Bình Trưng, Thủ Đức, Phước Long, Long Phước, Cát Lái, Phú Hữu, Nhơn Trạch và Long Thành.

Câu chuyện lớn nhất của bất động sản Khu Đông giai đoạn 2026–2030: là hình thành một cực bất động sản mới của TP.HCM - nơi những quỹ đất đắc địa đang được tái cấu trúc, tái phát triển và tái định giá.

---

CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN RIO5S | 090 888 6066 | RIO5S.VN 

Phân phối BĐS cao cấp, hạng sang Khu Đông | Đồng hành cùng khách hàng chắt lọc giá trị bền vững