Chỉ Hà Nội và TP.HCM thiếu chỗ ở? Vì sao Khu Đông là “van xả áp lực” cho chu kỳ BĐS mới?

Có một nhận định khá đáng suy ngẫm: “Chỉ có duy nhất hai nơi trên đất nước Việt Nam thiếu chỗ ở, là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh”.

Nếu hiểu theo nghĩa tuyệt đối, câu nói này rõ ràng là một sự đơn giản hóa. Nhiều đô thị, khu công nghiệp và các địa phương đang phát triển cũng có nhu cầu nhà ở đáng kể.

Nhưng nếu nhìn dưới góc độ kinh tế đô thị, nhận định trên lại chạm đúng một vấn đề rất quan trọng:

Nhu cầu nhà ở lớn nhất thường tập trung ở nơi có nhiều việc làm, nhiều người muốn đến sống và quỹ đất đô thị có giới hạn.

Và đó chính là lý do Hà Nội và TP.HCM luôn có một vị trí đặc biệt trên bản đồ bất động sản Việt Nam.

1. NHÀ Ở THỰC CHẤT LÀ MỘT "SẢN PHẨM PHÁI SINH" CỦA NỀN KINH TẾ

Muốn hiểu vì sao một nơi thiếu nhà ở, phải bắt đầu bằng câu hỏi: “Ở đó có bao nhiêu người muốn sống?”, “Tại sao họ muốn sống ở đó?”

Dưới lăng kính kinh tế học đô thị, đáp án cho những câu hỏi đó phản ánh chính xác quy luật vận hành của dòng tiền và dòng người: Việc làm chất lượng cao → Thu nhập → Dòng di dân cơ học → Hình thành hộ gia đình → Nhu cầu nhà ở & tiện ích

"Thiếu chỗ ở" không phải là thiếu đất trống thuần túy, mà là hệ quả phái sinh khi dòng người di chuyển theo dòng việc làm chất lượng cao và các trung tâm kinh tế. Khi các tập đoàn đa quốc gia và dòng vốn FDI tập trung cao độ tại hai đầu tàu Hà Nội & TP.HCM, con người buộc phải dịch chuyển theo. Bài toán thiếu nhà ở tại 2 đô thị này vì thế mang tính cấu trúc nền tảng, không phải là một hiện tượng đầu cơ ngắn hạn.

2. BA LỰC ĐẨY VĨ MÔ TẠO ÁP LỰC LÊN HAI ĐÔ THỊ ĐẶC BIỆT

Dân số cơ học vượt chỉ tiêu hành chính

Quy mô dân số thực tế tại các đô thị lớn (khi tính cả lượng người nhập cư và lao động tạm trú) thường vượt xa các chỉ tiêu hành chính danh nghĩa. Tốc độ hình thành gia đình mới tạo nên nhu cầu thường trực về nhà ở, giao thông, trường học và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.

Quỹ đất có kết nối tốt không thể tăng vô hạn

Giá trị của bất động sản đô thị được cấu thành bởi:

Giá trị BĐS = Thời gian di chuyển + Khả năng tiếp cận việc làm + Hệ sinh thái tiện ích

Một khu đất cách trung tâm 5 km không thể tương đương với một khu đất cách 20 km. Sự khan hiếm của các vị trí có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh khiến mặt bằng giá sơ cấp tại hai đô thị hạt nhân ngày càng tách biệt khỏi các địa phương khác.

Lệch pha cơ cấu sản phẩm (Có nhà nhưng khó mua)

Thị trường không thiếu dự án mở bán. Nhưng gguồn cung mới trong thời gian dài tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại đến từ các gia đình trẻ, chuyên gia và lực lượng lao động có thu nhập trung bình. Tình trạng thiếu hụt sản phẩm ở thực đúng khả năng chi trả là rào cản lớn nhất của thị trường hiện tại.

3. VÌ SAO KHU ĐÔNG LÀ "VAN XẢ ÁP LỰC" CỦA TP.HCM?

Khi lõi trung tâm cũ chạm ngưỡng quá tải, TP.HCM buộc phải phát triển theo mô hình đa trung tâm. Khu Đông (Quận 2, Quận 9, Thủ Đức cũ và trục mở rộng liên vùng) trở thành điểm hội tụ của các động lực kinh tế lớn nhất:

LÕI TÀI CHÍNH THỦ THIÊM +  KHU CÔNG NGHỆ CAO (SHTP) (R&D, Bán dẫn, Chuyên gia FDI)  + ĐÔ THỊ SÂN BAY LONG THÀNH (Logistics, Vành đai 3, Cảng biển) → TRỤC LIÊN KẾT KHU ĐÔNG

• Thủ Thiêm: Trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ quốc tế mới.

• Khu Công nghệ cao (SHTP): Cực tăng trưởng công nghệ và R&D, tập trung lượng lớn kỹ sư và chuyên gia cấp cao.

• Mạng lưới liên vùng: Sự kết hợp giữa Tuyến Metro số 1, Vành đai 3, Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và trục Sân bay Long Thành mở rộng bán kính sống của toàn bộ vùng kinh tế Đông Nam Bộ.

TP.HCM hiện đang phải song song mở rộng nguồn cung nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, giải phóng quỹ đất và tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Thành phố cũng đang đặt mục tiêu tăng mạnh nguồn cung trong những năm tới.

Đáng chú ý, tiến độ hạ tầng hiện nay không còn chỉ nằm trên bản vẽ.

Theo cập nhật của HĐND TP.HCM, Vành đai 3 đã hoàn thành 100% công tác giải phóng mặt bằng; giá trị xây lắp các dự án thành phần đạt khoảng 70–78%, với mục tiêu hoàn thành toàn tuyến trong năm 2026. Thành phố đồng thời đang triển khai và chuẩn bị đầu tư nhiều tuyến metro, trong đó có các tuyến hướng về khu Đông và Long Thành.

Hạ tầng đang mở rộng không gian kinh tế có thể sử dụng của thành phố. Những vùng đất trước đây tại Khu Đông được xem là “xa” dần trở thành những vị trí trung tâm mới của TP.HCM.

4. BƯỚC CHUYỂN CHU KỲ: TỪ "KỲ VỌNG" SANG "Ở THỰC"

Giai đoạn 2026–2030 đánh dấu sự sàng lọc sâu sắc trong hành vi đầu tư bất động sản:

Tiêu chí	Giai đoạn Đầu cơ / Kỳ vọng (Cũ)	Giai đoạn Tái cấu trúc Hệ sinh thái (2026–2030)
Động lực mua	Đón đầu thông tin quy hoạch, lướt sóng một tuyến đường	Mua vì vị trí nằm trong mạng lưới kinh tế hoàn chỉnh
Tệp khách hàng	Nhà đầu cơ giữ đất chờ tăng giá cơ học	Chuyên gia FDI, quản lý cấp cao, gia đình trẻ ở thực
Thước đo giá trị	Đếm số lượng dự án và tầng cao xây dựng	Khả năng khai thác dòng tiền thuê và chất lượng sống

Hạ tầng giao thông mở rộng là điều kiện cần. Điều kiện đủ để bất động sản hình thành giá trị bền vững là khả năng thu hút dân cư và dòng tiền kinh tế về vận hành thực tế.

Đâu là những vị trí sẽ trở thành nơi cư dân thực sự muốn sống và làm việc khi bản đồ hạ tầng TP.HCM hoàn thiện?

Trong một chu kỳ cấu trúc mới, việc lựa chọn đúng tài sản phục vụ nhu cầu vận hành của nền kinh tế luôn mang lại sự an toàn và hiệu quả vượt trội hơn việc suy đoán biến động giá theo từng giai đoạn ngắn.