Bước ngoặt của Việt Nam khi xây hạ tầng ở quy mô chưa từng có

Nếu nhìn Việt Nam từ bên ngoài, có một từ xuất hiện ngày càng nhiều:

Hạ tầng.

Cao tốc đang được mở rộng.

Metro đang được triển khai.

Sân bay Long Thành đang hình thành.

Đường sắt được đầu tư.

Cảng biển và logistics được nâng cấp.

Các tuyến vành đai đang dần khép kín.

Điều đáng nói là đây không còn là những dự án riêng lẻ.

Chúng đang xuất hiện gần như đồng thời.

Và chúng ta cần nhìn câu chuyện này ở một tầng sâu hơn.

Việt Nam không đơn giản đang xây thêm đường.

Việt Nam đang cố gắng thay đổi cách nền kinh tế vận hành.

1. Việt Nam không thiếu nhà xưởng. Việt Nam đang cần một hệ thống đủ tốt để vận hành những nhà xưởng đó

Trong nhiều năm, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam đến từ một công thức khá rõ:

Chi phí sản xuất cạnh tranh + lực lượng lao động lớn + vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng châu Á.

Điều này đã giúp Việt Nam thu hút một lượng lớn dòng vốn đầu tư quốc tế.

Nhưng khi quy mô nền kinh tế lớn lên, một nghịch lý bắt đầu xuất hiện.

Có thêm nhà máy nhưng đường sá quá tải.

Có thêm hàng hóa nhưng logistics chưa đủ hiệu quả.

Có thêm dân cư nhưng đô thị chịu áp lực.

Có thêm doanh nghiệp nhưng hạ tầng năng lượng, giao thông và kết nối không phải lúc nào cũng theo kịp.

Nói cách khác: Khi nền kinh tế tăng trưởng đủ nhanh, chính hạ tầng có thể trở thành giới hạn của tăng trưởng.

Đó là lý do câu chuyện hạ tầng của Việt Nam hiện nay quan trọng hơn rất nhiều so với việc “xây thêm vài con đường”.

2. Cao tốc, đường sắt, sân bay, cảng biển… thực chất đang tạo thành một hệ thống

Hãy thử nhìn từng dự án riêng lẻ.

Cao tốc giúp rút ngắn thời gian vận chuyển.

Đường sắt giúp tăng năng lực vận tải.

Cảng biển giúp hàng hóa đi ra thế giới.

Sân bay giúp kết nối con người và hàng hóa với các trung tâm kinh tế quốc tế.

Metro giúp giảm áp lực giao thông đô thị.

Điện và hạ tầng năng lượng giúp các trung tâm sản xuất vận hành.

Nhưng khi những thứ này kết nối với nhau, giá trị tạo ra sẽ lớn hơn tổng giá trị của từng dự án.

Đó chính là điều tôi cho rằng Việt Nam đang hướng tới.

Một mạng lưới hạ tầng quốc gia.

Từ sản xuất → logistics → cảng biển → sân bay → đô thị → dịch vụ.

Khi mạng lưới đó vận hành hiệu quả, khoảng cách địa lý bắt đầu mất đi một phần ý nghĩa.

Một doanh nghiệp không còn chỉ quan tâm:

“Nhà xưởng đặt ở đâu?”

Mà sẽ quan tâm:

Từ nhà xưởng đến cảng mất bao lâu?

Đến sân bay bao lâu?

Đến trung tâm tài chính bao lâu?

Nguồn nhân lực ở đâu?

Nhân viên có thể sống ở đâu?

Và đó chính là lúc hạ tầng bắt đầu thay đổi bản đồ kinh tế.

3. Nhưng xây hạ tầng lớn không đồng nghĩa với chắc chắn thành công

Đây là điểm tôi cho rằng cần nhìn rất tỉnh táo.

Không phải quốc gia nào xây nhiều đường cũng trở thành quốc gia phát triển.

Không phải sân bay lớn nào cũng trở thành trung tâm hàng không.

Không phải tuyến đường mới nào cũng tạo ra một trung tâm kinh tế.

Hạ tầng chỉ tạo ra điều kiện cần.

Điều kiện đủ nằm ở khả năng biến hạ tầng thành: dòng người + dòng hàng hóa + dòng vốn + hoạt động kinh tế.

Vì vậy, bài toán lớn nhất của Việt Nam trong 10 năm tới không phải là: “Có xây được hay không?”

Mà là: “Xây xong rồi, chúng ta khai thác được bao nhiêu giá trị từ nó?”

Đây mới là phép thử thực sự.

4. Và đây cũng là lý do tôi đặc biệt quan tâm đến Khu Đông TP.HCM

Nếu muốn tìm một nơi có thể quan sát rõ nhất quá trình hạ tầng → đô thị → kinh tế → bất động sản, tôi cho rằng Khu Đông là một trong những khu vực đáng chú ý nhất.

Bởi ở đây, nhiều mảnh ghép đang xuất hiện cùng lúc.

• Vành đai.

• Cao tốc.

• Metro.

• Sân bay Long Thành.

• Cảng biển.

• Khu công nghệ cao.

• Thủ Thiêm.

• Các khu đô thị mới.

Điều quan trọng không nằm ở việc có bao nhiêu dự án.

Mà nằm ở khả năng kết nối giữa chúng.

Một tuyến đường riêng lẻ có thể chỉ giúp chúng ta đi nhanh hơn.

Nhưng khi nhiều tuyến đường, metro, cao tốc, sân bay và các trung tâm đô thị kết nối thành một mạng lưới, nó bắt đầu tạo ra một thứ khác:

khả năng tái phân bổ dòng người và dòng vốn.

5. Bất động sản Khu Đông vì thế không nên chỉ được nhìn bằng “giá/m²”

Đây là một sai lầm khá phổ biến khi phân tích bất động sản.

Người ta hỏi: “Khu này hiện bao nhiêu tiền một mét vuông?”

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn phải là: “5–10 năm nữa, khu vực này sẽ kết nối với những đâu?”

Bởi giá trị bất động sản cuối cùng không chỉ nằm trong bản thân căn nhà.

Nó nằm trong hệ sinh thái xung quanh căn nhà đó.

Một căn hộ có thể đẹp.

Một dự án có thể có hồ bơi.

Một khu đô thị có thể có nhiều tiện ích.

Nhưng nếu xung quanh không có sự phát triển về giao thông, việc làm, thương mại, giáo dục và dịch vụ, khả năng hình thành giá trị dài hạn sẽ bị giới hạn.

Ngược lại, khi một khu vực đồng thời hình thành:

hạ tầng giao thông + việc làm + thương mại + dân cư + dịch vụ

thì bất động sản bắt đầu được hưởng lợi từ một lực kéo rất khác.

Đó là lực kéo của cả đô thị.

6. Điều thú vị nhất của Khu Đông không phải là “giá sẽ tăng bao nhiêu”

Tôi cho rằng đây là câu hỏi mà nhà đầu tư nên thay đổi.

Thay vì hỏi: “Giá có tăng không?”

Hãy hỏi: “Dòng người nào sẽ đến đây?”

Những ai sẽ làm việc ở đây?

Những ai sẽ sống ở đây?

Những doanh nghiệp nào sẽ xuất hiện?

Những trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện nào sẽ hình thành?

Những tuyến giao thông nào sẽ hoàn thiện?

Và quan trọng nhất:

Khu vực này sẽ đóng vai trò gì trong cấu trúc kinh tế mới của TP.HCM?

Khi trả lời được những câu hỏi đó, chúng ta mới có cơ sở để nói về giá trị bất động sản.

7. Hạ tầng tạo ra 3 lớp giá trị cho bất động sản

Chúng ta có thể nhìn rất đơn giản qua ba lớp.

Lớp 1 — Giá trị sử dụng

• Đi lại thuận tiện hơn.

• Từ nhà đến nơi làm việc nhanh hơn.

• Tiếp cận trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại dễ hơn.

• Đây là giá trị mà cư dân cảm nhận ngay.

Lớp 2 — Giá trị đô thị

• Khi hạ tầng hoàn thiện, doanh nghiệp và dân cư có xu hướng dịch chuyển.

• Các tiện ích mới xuất hiện.

• Mật độ hoạt động kinh tế tăng lên.

• Khu vực từ một vùng “để ở” trở thành một trung tâm đô thị.

Lớp 3 — Giá trị tài sản

Khi một khu vực có khả năng tạo ra nhiều hoạt động kinh tế hơn, đất đai và bất động sản trong khu vực đó có cơ sở để hình thành mặt bằng giá mới.

Nhưng cần nhấn mạnh:

Không phải bất động sản nào trong Khu Đông cũng hưởng lợi giống nhau.

Đây chính là lúc nhà đầu tư cần quay trở lại với câu chuyện chọn đúng tài sản.

8. Khu Đông đang bước vào cuộc chơi “chọn vị trí trong mạng lưới”

Trong chu kỳ trước, người ta thường tìm:

• mặt tiền đường lớn.

Sau đó là:

• gần trung tâm.

Tiếp theo là:

• gần metro.

Nhưng trong một đô thị đang phát triển theo mạng lưới, tiêu chí sẽ phức tạp hơn.

Một tài sản đáng chú ý có thể là tài sản đồng thời hưởng lợi từ nhiều hướng:

gần trung tâm việc làm

• gần trục giao thông lớn

• kết nối sân bay

• kết nối cao tốc

• gần metro

• gần sông/mảng xanh

• nằm trong một cộng đồng đô thị đã hình thành hoặc đang hình thành.**

Đó là lúc chúng ta không còn đơn giản mua một căn hộ.

Chúng ta đang mua vị trí của mình trong bản đồ phát triển tương lai.

9. Và sân bay Long Thành là một trong những mảnh ghép quan trọng nhất

Sân bay Long Thành không chỉ là câu chuyện của ngành hàng không.

Nếu được kết nối hiệu quả với cao tốc, đường sắt, logistics và các trung tâm kinh tế lớn, sân bay sẽ trở thành một phần của mạng lưới vận hành kinh tế mới.

Và khi đó, câu chuyện Khu Đông cũng cần được nhìn rộng hơn.

Không còn chỉ là: TP.HCM → Khu Đông

Mà là: TP.HCM → Khu Đông → Long Thành → cảng biển → các trung tâm sản xuất → mạng lưới khu vực.

Khoảng cách giữa các cực phát triển dần được rút ngắn.

Đó chính là cách một bản đồ kinh tế mới được hình thành.

10. Đừng nghĩ rằng Việt Nam đang “sao chép kỳ tích Trung Quốc”

Khi thấy Việt Nam đặt cược vận mệnh vào hạ tầng quốc gia, đã có người bắt đầu nói rằng Việt Nam sắp sao chép được kỳ tích của Trung Quốc.

Thực ra,

Việt Nam có quy mô khác.

Cấu trúc dân số khác.

Nguồn lực tài chính khác.

Thể chế khác.

Và bối cảnh quốc tế cũng hoàn toàn khác.

Nhưng có một điều chúng ta có thể học được:

Không có một nền kinh tế lớn nào có thể phát triển bền vững nếu hạ tầng luôn chạy phía sau tốc độ tăng trưởng.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội rất lớn.

Nhưng cơ hội ấy không nằm ở việc chúng ta xây được bao nhiêu kilomet đường.

Nó nằm ở việc: những con đường đó có tạo ra bao nhiêu dòng chảy kinh tế mới.

11. Và trong 5–10 năm tới sẽ là một giai đoạn rất đáng quan sát đối với bất động sản Khu Đông TP.HCM

Không phải vì mọi bất động sản đều sẽ tăng giá.

Mà bởi bản đồ giá trị đang được vẽ lại.

Những nơi trước đây nằm ngoài trung tâm có thể trở thành trung tâm mới.

Những khu vực từng bị xem là xa có thể trở thành điểm kết nối.

Những vùng đất chỉ có giá trị ở có thể chuyển thành những đô thị tích hợp.

Và những tài sản nằm đúng giao điểm của các dòng hạ tầng có thể được hưởng lợi nhiều hơn phần còn lại.

Nhưng cũng chính vì vậy, thời điểm này không còn phù hợp với cách đầu tư “nghe dự án nào nóng thì mua”.

Cần nhìn rộng hơn.

Nhìn vào quy hoạch.

Nhìn vào tiến độ.

Nhìn vào kết nối thực tế.

Nhìn vào dòng dân cư.

Nhìn vào việc làm.

Nhìn vào nguồn cung.

Và cuối cùng mới nhìn vào giá.

Kết

Từ đầu thế kỷ 21, hiều chu kỳ bất động sản đã diễn ra.

Có những giai đoạn người ta mua vì tin rằng giá sẽ tăng.

Có những giai đoạn người ta mua vì tin rằng hạ tầng sắp làm.

Nhưng những tài sản có sức bền lâu dài thường có một điểm chung: chúng nằm đúng nơi nền kinh tế thực sự muốn phát triển.

Vì vậy, câu hỏi lớn của Khu Đông hôm nay là: “Khi toàn bộ mạng lưới hạ tầng này hoàn thiện, Khu Đông sẽ trở thành nơi nào trong bản đồ kinh tế mới của TP.HCM?”

Nếu câu trả lời là một trong những cực tăng trưởng quan trọng của thành phố, thì câu chuyện bất động sản ở đây sẽ không còn đơn thuần là câu chuyện mua một căn hộ.

Đó là câu chuyện chọn vị trí trước khi bản đồ được vẽ lại.

Và đó mới là góc nhìn đáng để theo dõi trong chu kỳ Khu Đông từ nay đến 2030.